Een eigen huis is voor veel Nederlanders erg belangrijk, zeker wanneer ook de huurprijzen steeds verder de hoogte inschieten. Anderzijds moet het gezegd worden: door de oplopende woningprijzen is het belang van een hypotheek sterk toegenomen, terwijl banken steeds strengere criteria hanteren voor het al dan niet toekennen van een hypotheek. Welke deze criteria zijn en wat al dan niet in je voordeel kan spelen, leggen wij graag voor jou uit.
Wat is een hypotheek?
Een hypotheek is een lening waarbij de woning of een ander onroerend goed (bv. winkel of magazijn) als onderpand dient. Dit onderpand moet de kredietverstrekker de nodige zekerheid geven dat het ontleende bedrag ook effectief terugbetaald zal worden. In dat geval kan de hypotheekverstrekker, onder bepaalde voorwaarden, de woning verkopen indien je de lening niet meer kan aflossen. Over het algemeen zal de kredietverstrekker echter actief meewerken bij het zoeken naar een oplossing en zal de verkoop van de woning een laatste middel vormen.
Hypotheek berekenen geeft een goede indicatie
Vooraf je hypotheek berekenen is erg belangrijk voordat je een huis gaat kopen. Een hypotheek berekenen tool geeft een goede indicatie van het bedrag dat men maximaal kan lenen. De hypotheek berekenen tools houden rekening met allerlei factoren. Deze factoren zullen we hieronder uitleggen. Toch is iedere situatie uniek en kunnen soms andere waarborgen aangereikt worden. Willen ouders zichzelf bijvoorbeeld borg stellen of zit er net een promotie aan te komen, dan kan de kredietverstrekker dat soms in rekening brengen.
De hypotheek berekenen tools geven daarom een goede indicatie van het maximaal te lenen bedrag, maar om een compleet plaatje te krijgen is het verstandig om een hypotheekadviseur in te schakelen.
Belang van het inkomen bij een hypotheek
Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt uitgegaan van het inkomen. Hoe groter het inkomen is, hoe groter het maximaal te ontlenen bedrag zal zijn. Echter moet ook rekening gehouden worden met het al dan niet vast karakter van een inkomen: een verkoper met een hoog aandeel aan commissievergoedingen zal bijvoorbeeld minder kredietwaardig geacht worden dan een bediende met een iets lager maar vast salaris.
Verder zal ook de aard van het inkomen een rol spelen. In het geval van een loondienstverband gaat bijvoorbeeld de voorkeur naar een vaste aanstelling, terwijl tijdelijke dienstverbanden een groter risico vormen voor de kredietverstrekker. Bij zelfstandige ondernemers wordt meestal een onderzoek gevoerd naar de bestendigheid en toekomstverwachtingen van de inkomsten, maar worden ook de inkomsten uit het verleden in rekening gebracht. Een beginnende ondernemer zal het dan ook moeilijker hebben om een lening te verkrijgen, tenzij hij een erg goed businessplan kan voorleggen.
Hoeveel personen lenen?
Alleen een hypotheek aangaan is minder eenvoudig dan met twee of meer personen een hypotheek aangaan. Niet alleen zal een stel meer inkomsten kunnen verwerven, bovendien is er een toegenomen garantie dat dat inkomen bestendig zal blijven. Een alleenstaande kan immers werkloos worden en een groot deel van zijn inkomen verloren zien gaan, terwijl bij een stel het inkomen van de andere partner dat verlies kan compenseren. Zelfs al heeft een stel een even hoog inkomen als een andere alleenstaande op z’n eentje, nog steeds zal het stel als kredietwaardiger aanzien worden.
Alimentatie speelt een rol
Wanneer een echtpaar uit elkaar gaat, kan de onderhoudsplicht ervoor zorgen dat de maximale hypotheek wijzigt. Wanneer je bijvoorbeeld partneralimentatie ontvangt, dan zal het maximaal te ontlenen bedrag hoger liggen, terwijl dat in het omgekeerde geval in de andere richting zal evolueren. Ook kinderalimentatie speelt een rol, maar dat wordt natuurlijk als minder bestendig aanzien aangezien kinderalimentatie een kost of inkomen is op korte termijn. Onder andere de leeftijd van het kind zal een rol spelen bij de bepaling van de invloed van de kinderalimentatie.
Volledige eigendom of erfpacht?
De kredietverstrekker geeft steeds de voorkeur aan situaties waarbij men de volledige eigendom over zowel de grond als de woning verwerft. In het andere geval, het zogenaamde erfpachtsysteem, gelden andere regels. In de praktijk moeten we de eeuwigdurende erfpacht en tijdelijke erfpacht onderscheiden. Eeuwigdurende erfpacht (afgekocht met een enkel bedrag) zal hierbij geen rol spelen, maar tijdelijke afkoop van erfpacht dan weer wel. In het tweede geval kan er immers sprake zijn van een periodieke canon die als last wordt aanzien op het inkomen. Erfpachtsituaties vormen echter een bijzondere situatie waarbij overleg met de kredietverstrekker vaak erg belangrijk is.
Fiscale invloeden
Onder bepaalde voorwaarden is de betaalde rente fiscaal aftrekbaar. Er zijn echter gevallen waarbij een deel van de betaalde rente niet fiscaal aftrekbaar is, bijvoorbeeld wanneer een deel van de lening gebruikt wordt voor de aankoop van roerende goederen. In dat geval zal dit niet-aftrekbaar gedeelte ook (een negatieve) invloed hebben op de maximale hypotheek. De kredietverstrekker heeft natuurlijk een voorkeur voor een volledige fiscale aftrekbaarheid, aangezien dit de uiteindelijke betaalkracht het best weet te garanderen. Wanneer het niet-fiscaal aftrekbaar deel gebruikt wordt voor energiezuinige toepassingen, zoals bijvoorbeeld een Powerwall voor een zonnesysteem, dan kan de kredietverstrekker echter uitzonderingen toestaan.
Andere schulden
Ook andere reeds bestaande schulden zullen de maximale hypotheek beïnvloeden. Het kan bijvoorbeeld gaan om een reeds bestaande autolening, een openstaande studielening of niet betaalde belastingen uit het verleden. Over het algemeen zal een BKR-toetsing kijken naar het betalingsgedrag van de afgelopen vijf jaar. Een negatieve toetsing kan nefaste gevolgen hebben voor de maximale hypotheek en kan zelfs resulteren in een afwijzing van het dossier.
Invloed van de hypotheekrente
De hypotheekrente fluctueert onder invloed van de marktrente. Hoe groter de hypotheekrente is, hoe kleiner het maximaal te ontlenen bedrag zal zijn. Bij een lage hypotheekrente zal je meestal kiezen voor een lange rentevaste periode en zal enkel deze rente in rekening worden gebracht. In het andere geval zal mogelijks gekozen worden voor een variabele rentevoet waarbij de toekomstige rente onzeker is en verder zal variëren in functie van de marktrente. Meestal zal men hier een fictieve toetsrente gebruiken om het maximaal te ontlenen bedrag te berekenen. Een kredietverstrekker kiezen met een lagere hypotheekrente, kan er met andere woorden voor zorgen dat je meer kan ontlenen.
Ook de woning zelf speelt een rol
Aangezien de woning zelf als onderpand dient, zal ook de waarde, de staat en het type van de woning een rol spelen bij het bepalen van de maximale hypotheek.
Zo heeft de kredietverstrekker natuurlijk een voorkeur voor woningen waarvan de verkoopwaarde ervan hoger ligt dan het ontleende bedrag. Een goede deal sluiten en de woning onder de marktwaarde aankopen, speelt dus in het voordeel van de hypotheeklening. In het andere geval kunnen er beperkingen gelden. Weet wel dat hypotheekverstrekkers vaak ook toekomstverwachtingen op de woningmarkt incalculeren.
Wat betreft het maximaal te ontlenen bedrag geldt er een zogenaamde Loan-to-Value: de deling tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning. Deze LTV-waarde is tussen de periode 2013 en 2018 van 105% tot 100% afgenomen. In het buitenland zijn kredietverstrekkers vaak nog strenger en hanteren zij zelfs grenzen die onder de marktwaarde gelegen zijn. Het is afwachten hoe dat in Nederland zal evolueren. Weet wel dat in Nederland uitzonderingen bestaan indien een deel van het geleende bedrag gebruikt wordt voor energiebesparende investeringen (bv. spouwmuurisolatie).
Verder zal ook de staat van de woning een rol spelen: nieuwbouwwoningen vereisen bijvoorbeeld een geschikte garantieregeling en bestaande woningen moeten in een goed onderhouden staat verkeren. Zo zal een appartement in een slecht onderhouden gebouw vaak een probleem vormen voor de kredietverstrekker. Energiezuinigheid is dan weer, net zoals we al zagen bij de berekening van de LTV-waarde, een factor die ook hier in rekening wordt gebracht. Dat is ook logisch: een energiezuinige woning zal de energiekost verlagen en ervoor zorgen dat we maandelijks meer kunnen aflossen voor onze lening.
